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岁末盘点 A股上市公司房事:谁是真正的房多多?

时间:2018-12-31 15:28 来源:未知 作者: 点击:

  北京一富二代,继承了爹妈在北京二环买的30套房子,不工作,就只在家,每月按时打开手机收租,1年也能挣个小目标。

  但这位富二代仍觉生活闲得了无生趣,于是决定,取消手机收租,不再躺在家里收钱。同时,每家每户交租的日期不再统一到同1天,而是从每月的1号到30号依次排下去,他每天的工作就是开着一辆帕萨特挨家挨户地去收租,楼上楼下地跑。

  改变收租模式之后,富二代也总结了一段人生哲学:“人不能闲着,一闲下来就废了”。

  其实,码字的风云君也没闲着,一边给各家上市公司清点房产,一边按时每月给房东交着房租。

  据东方财富数据统计,到2018年三季度为止,3566家A股企业中,有1708家上市公司近5年及一期中,至始至终都没有炒房项目“投资性房地产”。

  另有1858家或多或少,在财务报表上躺着“投资性房地产”项目,总计持有10986亿价值的投资性房地产,平均每家上市公司就有6.5亿的房产。

  风云君在这里提示一下,10986亿是保守估计,因为部分公司的投资性房地产采用的成本模式计量,价值并未因市场价值得到重估。

  而不管房价跌与不跌,从2013年至今,持有投资性房地产的上市公司数量越来越多,投资性房地产总额也越来越多,平均每家持有价值也呈现直线上升。

  投资性房地产作为一项有别于经营性资产的投资性资产,房价波动成为影响其价值的重要因素。

  在2008年以前,城市化进程、收入水平的提高是刺激房地产价格持续上升,房地产价格上升反向推动人们选择买房保值的意愿。

  而对于某些上市公司来说,如果有富余的资金可以囤地建房,而房子富余的话,与其放在账上计提折旧,不如对外出租赚取租金收入。

  持有投资性房地产最多的,仍然还是靠卖房为主业的房地产业,105家房地产企业持有投资性房地产价值达4686亿,占A股持有投资性房地产上市企业的43%,88btt.com!万科A拔得行业头筹。

  万科的投资性房地产是以成本模式进行后续计量,相较于各期末用于出售的账面存货,投资性房地产的储备增长更快,而且,投资性房地产一边用于对外出租,也一边用于出售。

  万科2018年半年报价值49亿的投资性房地产,公允价值评估为62亿,增值率为27%,一旦出售,对损益影响也是以亿计。

  第2名是商业服务业。美凯龙就撑起该行业68%的房地产份额,家居商场开遍全国180城。

  靠着自营+委托管理的模式,美凯龙运营着300多家家居商场,当之无愧的“收租大王”,更以有别于其他商场的会计处理(可比公司将房地产放到固定资产、无形资产、成本模式下的投资性房地产),成为任性有房一族。

  第3名是保险业。中国平安占据保险行业的半壁江山,而且持有的476亿投资性房地产都是以成本模式计量。

  据其2017年年报披露,中国平安持有的房产和地产的账面价值为471亿,公允价值却高达771亿。

  从2014年以来,持有投资性房地产账面价值排名前十的,多以房地产企业为主,其次是金融行业,美凯龙和中国建筑则分别属于土木工程建筑业、商业服务行业。

  其中美凯龙一直是持有投资性房地产的第1名,但这个第1名有因公允价值计量的“水分”在其中;

  投资性房地产均以成本模式计量的中国建筑和中国平安分别交替着坐第2把交椅;

  上市新兵新城控股在前辈的指导下,投资性房地产从上市前不足60亿,翻了5倍,而且采用公允价值模式计量,每年都享受着公允价值变动损益,带来的净利润增加。

  从2013年至2018Q3季报以来,投资性房地产资产占比降幅最高的公司,是燃气运营商百川能源,前身是主营园林绿化和建筑装饰的万鸿集团,2016年完成借壳上市,所以投资性房地产资产占比降幅大幅下降,主要是因为借壳前后资产差异太大所致。目前,公司仍然持有1亿投资性房地产。

  另外,在上述投资性房地产资产占比下降的企业中,投资性房地产账面价值实际下降的,只有京蓝科技、莱茵生物、分众传媒。

  京蓝科技前身为天伦置业股份有限公司,主营业务是就是房地产租赁,主要收入来源就是依靠一栋位于广州的天伦大厦对外出租所得的租赁收入。2014年、2015年因房地产遇政府的宏观调控、市场无序开发和建设等一系列原因,导致房地产经营亏损。

  而2016年,为避免连续三年亏损,京蓝科技将旗下商业地产板块和煤炭、矿业板块相关的资产和负债全部予以出售,实现处置收益6.45亿,实现扭亏为盈,顺利保壳!

  莱茵生物则是在盈利能力持续下滑的情况下,2017年公告向关联方企业出售子公司莱茵康尔99%股权,转让作价为3.92亿,主要包括莱茵康尔工厂厂区273.29亩的商住用地,土地使用权的投资性房地产评估价值为3.61亿。

  该笔交易完成后,当年莱茵生物净利润实现同比增长194%,而这种出售投资性房地产的处置收益属于公司的非经常性损益,所以公司当年的扣非净利润,实际只同比增长34%。

  分众传媒在2015年之前持有的2.2亿投资性房地产,连下两城 华帝荣膺中国家电行业营销创新奖及磐石。属前身“七喜控股”公司持有。

  2013年,七喜控股净利润亏损。2014年公司将原来自用的房屋建筑物转入到按成本模式计量的投资性房地产,转入原值为8313万,使得期末投资性房地产账面价值增加至1.99亿。

  到了2015年,公司筹划进行重大资产重组(分众传媒借壳),对置出资产进行资产评估时,以房屋建筑物、土地使用权为主要构成的投资性房地产,账面价值为2.1亿,评估值为5.4亿,后来一部分在建工程也转入投资性房地产,使得账面价值仅3.75亿的投资性房地产,评估值达到了7.2亿,增值率高达148%,而主要原因也是因为当时房地产市场增长速度较快所致。

  所以,到紧要关头,以房屋建筑物、土地使用权、在建工程形式存在的资产,可以转入投资性房地产中,有需要时,可以出售,评估增值,实现增厚利润、换取较高交易对价的目的。

  降幅最大的是以购物中心运营管理为主的华联股份,2016年,公司通过转让了3家控股子公司的股权的方式处置了价值20亿左右的商业物业资产,2017年又继续剥离了低盈利水平的物业资产。

  而且,2018年11月,公司还在继续公告抛售四处商业物业,拟处置价格为7.9亿。因为受到经济大环境冲击,商业物业抛售压力大。投资性房地产项目并没有增值空间,部分还存在减值、无溢价的情况。

  降幅排第2的是中远海能,公司的投资性房地产减少也主要是因为2018年,公司将原先对外出租的房屋陆续转为自用房地产所致。

  而在2013年时,公司将上述以成本模式计量的投资性房地产变更为以公允价值计量的投资性房地产,追溯调整增加了以前年度的净利润,使得2012年净利润扭亏为盈。

  但在2013年-2017年,公司因投资性房地产公允价值变动导致的公允价值变动损益,分别是1163万、-4404万、5641万、121万、3321万。表现的很不稳定。

  而且,截止2018年三季报,公司的净利润仍然为-1.02亿,将投资性房地产转为自用固定资产,是为了避免因今年楼市降温,公允价值变动损益对公司净利润带来的影响吗?

  而同为房地产企业的宁波富达和苏州高新,二者都是以成本模式对投资性房地产进行计量,但二者投资性房地产减少的原因不同,前者是各期计提折旧所致,而苏州高新则主要是因为需要保证盈利,处置投资性房地产所致。

  到年末,各家公司开始花式突击利润,卖画、卖股权、卖股票、卖公司、卖设备,当然,还包括卖房。

  据2018年12月19日长江商报记者报道,截止2018年12月18日,2018年第四季度,共有21家上市公司发布过处置房产、地产的公告。

  其中,包括中原证券、国元证券、浙江世宝、深桑达A、ST新梅、*ST椰岛、香梨股份、华伍股份、中迪投资、三变科技、建发股份、新华传媒、莱茵体育、银之杰、道明光学、嘉凯城、中能电气、华西证券、云投生态、轴研科技、高伟达等。

  其中,嘉凯城、云投生态、*ST椰岛、三变科技、ST新梅、中迪投资、浙江世宝、香梨股份8家公司净利润亏损,云投生态、三变科技等三家连续2年净利润亏损,*ST椰岛连续3年亏损。

  另外,风云君整理了截至2018年三季度,净利润为亏损,但持有投资性房地产账面价值较高的企业,不知道这些公司是否考虑卖房呢?

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